短期解約違約金の相場とは？社宅を途中退去する際の注意点とトラブルを避ける対策

社宅管理の担当者の方で、従業員の異動や退職のために短期で社宅を途中解約しなければならないという方もいらっしゃると思います。「短期で解約した場合ってどのくらい違約金がかかる？」「違約金の負担先は誰になるの？」など、疑問を持つ担当者の方も多いのではないでしょうか。

この記事では、短期解約違約金の相場や、社宅を途中で解約する際の注意点やトラブルを避ける対策などについて説明していきます。企業の社宅管理担当者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

借り上げ社宅の短期解約違約金とは

借り上げ社宅における短期解約違約金とは、貸主つまり管理人や大家さんなどが事前に定めていた期間内に、借主つまり企業側が解約する場合に、借主が支払わなければならない違約金のことです。

「貸主が定めた期間」とは、事前に契約を交わした賃貸借契約上での期間ではなく、短期間（1年未満等）での解約を避けたい貸主が定めた期間のことです。この期間に沿って違約金が発生するので、賃貸借契約期間内で解約する場合に必ず違約金が発生するというわけではありません。

なお、従業員が短期で退去となるケースとしては、退職や結婚での引越などが挙げられます。

短期解約違約金の相場はいくら？

では、短期解約違約金の相場はいくらぐらいなのでしょうか。

通常、短期解約違約金は「賃料の1～2ヶ月分」が相場となっています。1年近く入居した場合のケースであれば、賃料の1ヶ月分、数ヶ月程度という短い期間で退去すると違約金は家賃2ヶ月程度、というようにどの程度の短期間で解約するのかにもよります。この違約金が発生する期間として設定されるのは、「半年〜2年未満」が一番多くなっています。

期間や金額については、重要事項説明書などの契約時に説明を受ける場合があるので、事前にきちんと確認しておきましょう。

初期費用が安い物件は短期解約違約金が発生しやすい

短期契約違約金が設定されている物件は、敷金や礼金が0円または相場よりも安価に設定されているなど、初期費用が抑えられる物件に多いといえます。

例えば、ゼロゼロ物件やフリーレントなどです。ゼロゼロ物件とは「敷金・礼金ゼロ」の物件のことで、フリーレントとは賃料無料の期間がある物件のことをいいます。このような物件は、初期費用を低くする代わりに家賃が高く設定されていることが多く、初期費用分の収益を月ごとの家賃で回収する仕組みです。

短期解約となった場合は初期費用分を回収できなくなると困るため、短期解約違約金が設定せれていることが多く、またその金額も高めに設定されている場合が多いです。

社宅の短期解約で起こりうるトラブルと揉める要因

このような社宅の短期解約ではトラブルがつきものですが、実際にどのようなトラブルが発生しやすいのでしょうか。

例えば、以下のようなトラブルが頻繁に起こりやすいものとして挙げられます。

• 違約金の負担先が誰か
• 「短期間」の認識違い
• 商慣習による違約金の発生

違約金の負担先が誰か

まず一つ目が、「違約金の負担先」についてのトラブルです。

違約金が発生した場合、貸主に対して違約金はもちろん借主（会社）が支払うことになります。しかし、問題となるのはその費用を「会社と社員どちらが負担するのか」という点です。社員側がこの違約金について把握していない場合、想定していない出費となり、トラブルに発展しかねません。

もしも社員に違約金を負担させる場合には、どのような場合に負担する必要があるのかということを明確にした上で、事前に社員へ周知することがトラブル回避の鍵となります。例えば、「異動などによる会社都合の場合は会社負担、退職など社員都合による退去の場合は社員負担」など、事前に社員へ伝えるとよいでしょう。

「短期間」の認識違い

また、「短期間」という言葉に対しての認識の違いもトラブルの元になり得ます。

貸主が短期間を「2年未満」と認識しており、一方社員が「1年未満」と認識してしまっていたとします。このような場合に社員が「1年2ヶ月」で解約してしまうと、社員にとって予期していなかった短期解約違約金がかかってしまい、トラブルとなりかねません。

先ほども述べましたが、短期解約違約金については、設定されている期間と違約金は契約によって異なり、期間は「半年〜2年未満」が一般的です。きちんと貸主が定めた「短期」が何ヶ月もしくは何年かということを企業側も把握し、社員しっかりと伝えておくようにしましょう。

商慣習による違約金の発生

他にも、商慣習によって違約金が発生する場合もトラブルが起こりやすくなっています。

商慣習とは、商取引の過程において形成された慣習、つまり、ビジネスで「当たり前」に実施されていることです。特定の地域などでは独自の商慣習が生まれやすく、これが違約金トラブルを引き起こす場合も少なくありません。

例えば、北海道では冬の積雪・降雪が多く、これらの影響を受けながら新たな入居者を探すのは困難を極めます。そのため、通常よりも長い「2年未満」が短期間として定義されていることが多いです。転勤などで馴染みのない地域へ引っ越す場合は、特に慎重に規約や「短期間」の定義を事前に確認することが重要でしょう。

違約金トラブルを避ける対策として社宅規程を策定しよう

それでは、違約金トラブルを避ける対策として何が有効なのでしょうか。それは、社宅規程の策定です。特に、「解約予告期間」および「短期解約違約金」についての社宅規程は、きちんと定めておくことが重要です。

解約予告期間

解約予告期間とは、部屋を退去する際に解約する旨を伝える予告期間のことです。ほとんどの企業は「１ヶ月前まで」と設定していることが多くなっています。

この解約予告期間は、短期間に設定することでデメリットが多くなっています。例えば、解約予告期間を「2ヶ月前」までと設定すると、異動が多い企業はその日までに事例を出さなければなりません。また更新手続きを行った後に、「更新したばかりだけど諸事情で解約したい」という事態に陥ったときは、違約金関係や社宅管理の対応などに担当者が追われてしまうでしょう。

そのため、きちんと解約予告期間を自社の都合のよい期間に定めて、社宅規程として策定することが重要です。

短期解約違約金

短期解約違約金についても、社宅規程に明記することが重要です。特に、「解約違約金が発生する期間」と、「誰が負担者となるのか」については必ず策定するようにしましょう。

例えば以下のように、会社都合と自己都合で分けて明記しておくことがよいです。

【企業負担となる場合】

・会社都合の異動による転勤　など

【従業員負担となる場合】

・退職するため退去する

・結婚して同居するため引越する　など

このように事前に明確な規程を策定することで、認識違いなどによるトラブルを防ぐことができるでしょう。

まとめ

今回は、短期解約違約金について説明してきました。短期解約違約金は契約によって異なりますが、「賃料の1～2ヶ月分」が相場となっています。また短期として定義される期間は「半年〜2年未満」が一般的です。違約金の負担先や「短期間」の認識違い、商慣習によるトラブルを防ぐためには、解約予告期間や短期解約違約金について定めた社宅規程を策定することが有効な対策として挙げられます。

しかし、人事異動の繁忙期や異動が多い企業では、このような作業を行うことは難しいかと思います。そのため、社宅管理代行会社に頼むのも一つの手です。中でもおすすめなのが、東急社宅マネジメントです。東急グループならではの豊富な知識と実績に基づいて、短期解約違約金のトラブルを防ぐ社宅規程を作成、またトラブル対応も可能です。

社宅管理をしている企業の担当者の方は、ぜひ問い合わせてみてはいかがでしょうか。