借り上げ社宅のメリット・デメリットとは？住宅手当との違いや家賃設定のポイント

従業員に対する福利厚生に関して、借り上げ社宅の導入をご検討でしょうか。企業が従業員向けに提供する住宅関連の制度としては、社宅以外に住宅手当という方法もあります。複数ある制度の中で、借り上げ社宅にはどのようなメリットがあるのでしょうか。本記事では、借り上げ社宅について制度の概要をお伝えするとともに、メリット・デメリットや家賃設定について解説していきます。

借り上げ社宅とは

借り上げ社宅とは、第三者が所有する居住用物件を企業が借り上げて従業員に貸し出す社宅のことです。

社宅には「借り上げ社宅」と「社有社宅」がありますが、社有社宅の場合は企業が自社で保有する社宅を従業員に貸し出すことになります。借り上げ社宅であれば、社有社宅のように物件取得時にまとまった資金が必要になることはありませんが、毎月家主に家賃を支払わなければなりません。

その他、借り上げ社宅制度については以下記事で詳しく解説しています。

借り上げ社宅制度とは？メリット・デメリットや家賃負担の仕組みについて解説

借り上げ社宅と住宅手当の違い

借り上げ社宅と同じく、従業員の住宅関連の制度として「住宅手当」があります。それぞれ、どのようなちがいがあるのでしょうか。

まず借り上げ社宅は、企業が社宅として借り上げた物件を従業員に提供する制度です。借り上げ社宅の場合、従業員に社宅を無償で貸し付けた際は利益の供与とみなされ、賃料相当額を給与として計上するため課税対象となります。

ただし、企業が従業員から一定額の賃料を受け取れば非課税となる制度も設けられています。また社会保険においても、従業員から受け取った金額については、社会保険の対象となる収入額から差し引くことができます。

一方で住宅手当は、従業員が自分で住居を探して契約を結び、支払う家賃の一部を企業から手当として受け取ります。住宅手当の場合は全額が給与とみなされて、従業員の負担する所得税・住民税、また社会保険料が高くなってしまうのです。

このように、借り上げ社宅は税金面、保険面から見て大きなメリットがあるといえるでしょう。

借り上げ社宅のメリット

ここでは、借り上げ社宅のメリットについてさらに詳しく、企業側と従業員側に分けて見ていきたいと思います。

【企業側】借り上げ社宅を導入するメリット

企業が借り上げ社宅を導入するメリットとしては、以下のようなことが挙げられるでしょう。

• 税金の負担を抑えられる
• 採用時に福利厚生としてPRできる
• 従業員からの家賃を収入とできる
• 社有社宅と比べて初期投資額を抑えることができる

借り上げ社宅を導入することにより、家賃として調達したお金は全額損金に算入することが可能なため、節税効果が見込めます。

また、社宅の家賃は近隣相場家賃の1～2割程度に設定されることが多いので、従業員は低額で会社の近くに住むことができます。そのため、借り上げ社宅があることにより、採用時に福利厚生としてPRすることができるでしょう。さらに、社有社宅と比べて初期投資額を抑えることができる点もメリットと言えます。

【従業員側】借り上げ社宅に住むメリット

従業員側から見て、借り上げ社宅に住むメリットには以下のようなものが挙げられます。

• 物件探しの手間が省ける
• 契約手続きが不要になる
• 家賃の個人負担が減る

一般の賃貸物件に住む場合、自分で物件を探して契約手続きする必要があります。しかし借り上げ社宅であれば物件を探す必要がなく、面倒な契約手続きも不要で、自分で契約して住む場合よりも家賃負担を減らすことができます。さらに、一定の条件を満たせば給与所得として計上されないため、従業員側からしても節税効果がある点もメリットとなるでしょう。

借り上げ社宅のデメリット

続いて、借り上げ社宅のデメリットについて企業側、従業員側に分けて見ていきましょう。

【企業側】借り上げ社宅を導入するデメリット

企業が借り上げ社宅を導入するデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

• 住宅賃貸の契約や支払い手続きが発生する
• 入居者が契約期間内に退去すると違約金が発生することがある

借り上げ社宅制度を導入することにより、住宅家賃の契約や支払い手続きなどが発生します。定期的に大きなお金を支払わなければならないこともあり、企業として人的リソースを割かなければならなくなるという点はデメリットとなるでしょう。

また退職や結婚などで、社宅の契約期間内であっても、入居者が退去するケースがあります。その場合、違約金が発生する可能性があることも注意が必要でしょう。

【従業員側】借り上げ社宅に住むデメリット

借り上げ社宅に従業員が住むデメリットには、以下のようなものがあります。

• 好きなエリアや物件を自由に選べない
• 社会保障額が減る可能性がある

まず、借り上げ社宅は企業が用意した物件に住むことになるため、賃貸物件を自分で探して住む場合に比べると、好きなエリアや物件を自由に選べません。そのため、間取りなど住居にこだわりたい方には向かないでしょう。

また、社宅の家賃を従業員が負担することで、支払った分の家賃を社会保険の対象となる収入から差し引くことができます。その結果、節税効果が得られることもあるのです。一方で、社会保険料が減ることにより、将来受け取れる年金の額が減る可能性がある点は留意しておきましょう。

借り上げ社宅は節税効果がある

先ほども少し触れましたが、借り上げ社宅は企業にとっても従業員にとっても節税効果があります。ここでは、企業側、従業員側それぞれどのように節税効果があるか、詳しく見ていきましょう。

【企業】福利厚生費として計上できる

まずは、企業側の節税効果についてです。借り上げ社宅を導入して従業員に提供する場合、その費用を福利厚生費として計上することが可能です。

福利厚生費とは、従業員に対して支払う給与や賞与以外の費用のことで、福利厚生費として計上すれば損金として計算できます。福利厚生費には法律で定められた法定福利費と、企業が任意で行う福利厚生費がありますが、社宅手当は後者の福利厚生費に該当するのです。

家賃を福利厚生費として計上することにより、企業の税金が減るだけでなく、一定の家賃を受け取ることで社員の社会保険料の負担を抑える効果を期待できます。社会保険料は、企業と従業員が折半する制度のため、社会保険料の額を低く抑えられれば、企業にもメリットとなるでしょう。

【従業員】税金や社会保険料の負担を抑えられる

続いて、従業員側の節税効果についてです。社宅を借りて一定額の家賃を支払えば、賃料相当額を給与所得として計上しなくてもよいという決まりがあります。

例えば、住宅手当であれば受け取った手当を収入として計上する必要がありますが、社宅であればその必要がないのです。給与所得として計上する必要がなければ、所得税や住民税の負担額を減らすことができるでしょう。

また、社会保険の計算上、企業に支払う家賃については対象となる収入から差し引くことが可能です。結果として、毎月負担する必要がある社会保険料を減らせるのです。

借り上げ社宅制度を採用している外資系企業も多い

上記で紹介したように節税効果を得られることから、特に外資系企業では借り上げ社宅制度を採用している会社が多くあります。これは、外資系企業が日系企業に比べて給与の水準が比較的高いことが理由として考えられるでしょう。

以前は日系企業で多く見られた住宅手当ですが、家賃分が給与に上乗せされるため一見すると福利厚生が手厚いように思えるものの、税金や社会保険料を鑑みると借り上げ社宅制度の方が損は少ないのです。

借り上げ社宅の家賃を設定するポイント

借り上げ社宅において、従業員から受け取る家賃額は企業が自由に設定することが可能です。ただし、一定の条件を満たさなければ税金の負担が大きくなってしまう可能性があります。借り上げ社宅の家賃を設定する際は、税制を理解したうえで適切な額にすることが大切だといえるでしょう。

【従業員】賃貸料相当額の50%以上

借り上げ社宅を従業員に貸し出す場合、賃貸料相当額の50%以上を家賃として受け取ることで、給与として計上する必要がなくなります。

なお、このときに用いる「賃貸料相当額」は企業が家主に支払う調達賃料のことではなく、独自の計算方法により算出したものです。

賃貸料相当額の算出方法

賃料相当額は以下3つを合計することで求めます。

1. (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
2. 12円×(その建物の総床面積(㎡)／3.3㎡)
3. (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％

参照：国税庁「No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき」

企業の家賃負担割合

ここでは、賃料相当額を5万円としたときの、従業員と企業それぞれの家賃負担割合と非課税額について見ていきましょう。

従業員の家賃負担割合	企業の家賃負担割合	徴収額	課税対象額	非課税額
0%	50,000円	0円	50,000円	0円
30%	35,000円	15,000円	35,000円	15,000円
50%	25,000円	25,000円	0円	50,000円

上記の通り、従業員の家賃負担割合を50%以上とすることで満額を非課税とすることが可能です。一方、従業員の家賃負担割合を50%未満にする場合でも、負担する家賃分を非課税とすることは可能となっています。

【役員】賃貸料相当額(100%)以上

役員に貸し出す場合、賃貸料相当額の100%以上を役員から受け取ることで、給与として計上しなくてもよいとなっています。なお、役員の場合は社宅の面積などにより、賃貸料相当額の算出方法が異なる点に注意が必要です。

賃貸料相当額の算出方法

役員に貸し出す社宅の場合、社宅の面積等から小規模住宅とそれ以外の住宅、豪華な住宅の3つに分けることが可能です。

住宅タイプ	床面積	賃貸料相当額の算出方法
小規模住宅	法定耐用年数30年以下：132㎡以下 法定耐用年数30年超：99㎡以下	（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2パーセント 12円×（その建物の総床面積（平方メートル）／（3.3平方メートル）） （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22パーセント
小規模でない住宅	–	1.自社所有の社宅の場合 次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額 イ　（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12パーセント ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12パーセントではなく、10パーセントを乗じる。 ロ　（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6パーセント 2.他から借り受けた住宅等を貸与する場合 会社が家主に支払う家賃の50パーセントの金額と、上記1.で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額
豪華住宅	240㎡以上(取得価格や支払い家賃から総合勘案)	一般的な家賃相場

企業の家賃負担割合

以下にて、賃料相当額を5万円とした場合の企業の家賃負担割合と非課税額を表にまとめています。

	企業の家賃負担割合	徴収額	課税対象額	非課税額
小規模住宅	30%	15.000円	35,000円	15,000円
小規模でない住宅	50%	25,000円	25,000円	25,000円
豪華住宅	100%	50,000円	0円	50,000円

企業方針に合わせて家賃負担額を変動させてもよい

企業が従業員に対して求める家賃負担額は、全従業員一律でなければならないということはありません。例えば、活躍してほしい人材には負担額を減らしたり、企業方針に沿って調整したりといったことも可能なのです。

具体的には、以下のようなケースが考えられるでしょう。

• 転勤する従業員の家賃負担額を安く設定する
• 若い従業員のみが安く入居できる借り上げ社宅を手配する
• 役員などが住む豪華な社宅については負担額を大きくする

まとめ

借り上げ社宅について概要や企業側、従業員側それぞれのメリット・デメリットなどお伝えしました。借り上げ社宅には節税になるなどさまざまなメリットがありますが、一方で企業側としては管理の手間がかかるといったデメリットがあります。社有社宅や住宅手当など含めて、それぞれのメリット・デメリットを踏まえたうえで自社に最も適した方法を選ぶことが大切だといえるでしょう。

なお、借り上げ社宅において、管理の手間がかかるという点においては、社宅代行を利用するのがおすすめです。東急住宅マネジメントであれば、20年以上の豊富な社宅代行業務のノウハウがあります。物件の選定から各種契約手続きなど委託することが可能で、社宅を導入する際の手間を大きく減らすことができるでしょう。

借り上げ社宅の導入を考えているのであれば、東急住宅マネジメントに問い合わせしてみてはいかがでしょうか。